「金融时报」香港地产面临变局 全球资本流动带

 太阳娱乐集团     |      2020-07-07 15:02

  香港房地产正逐步进入一个脆弱关头。一方面是屋苑售价屡创新高,另一方面是二手楼市的议价空间渐增,屡屡出现大额减价卸货状况;更甚者,部份周边地区的成交早已开始低过金融机构估值,反映出业主开始愿意以低于价格卖楼。

  近期创下售价新高的是位于香港中半山区的住宅“腾御所”。该楼宇的一个底层的单位以6430万元(港元,下同)售出,尺价超过4万元,创下全香港楼宇尺价新高。原业主于2012年以4888万元购入的单位,这次易手,溢价获利1542万元,回报超过32%。统计数据显示,楼宇金融时报5月底时底层B室,成交4900万元,实用总面积1236平方尺,金融时报尺价算下来有39644元,以前早已创下香港楼宇的新高尺价,竟然3个月以后,近期成交的的单位比旧记录再高出7%。

  另一个吸引眼睛的住宅成交个案是香港岛“福慧大楼”的顶层B室,以总价值1.2亿元转手,的单位总面积2499平方尺,成交尺价48019元。业主在1992年以1100万元购入该发展商,这次转售,溢价获利近1.1亿!

  有人漏夜赶试场,有人罢官归故乡。在二手住宅成交屡创新高的同时,也有香港二手盘业主开始大幅度折让退出消费市场。

  元朗一位融资客在额外税届满当日,正要减价40万元沽货。据点产提供者的统计数据,这个发展商位于香港青河坊多宝大楼管理层A室,实用总面积约246平方尺,投资人2015年8月购入,原先叫价400万元放盘,刚刚持货年仅3年,仍然受香港额外税的负面影响,因此当面减价40万元,以360万元易手。

  屡创新高与屡屡出现的减价卖盘同时出现,显示香港的房地产消费市场正处于一个脆弱的关头。看似的因素主要来自官民两大各个方面:从外部环境因素来看,香港政府推出空置税,令二手楼市添压。外部环境因素来看,货币政策加息迫使香港金融机构跟进,导致抵押利率上行,令购房者却步;此外,全世界资产加速向加拿大移动,香港的利润现象缩减,也令香港楼价承压。

  空置税是去年6月初决定推出的增值税,香港政府以“一刀切”的方法,向空置超过1年的手楼的单位征收“额外差饷”,税收是应课差饷估价的200%,相当于租金的5%。该增值税主要是针对手发展商,针对的是那些持有新落成但仍未出租或转售屋苑的业主。香港政府具体回应,希望业主不想“捂盘”,而是要确保将兴建的屋苑第一时间推出消费市场,不管是出租或转售均可。

  在手空置税负面影响下,业主显著改变销售策略,加速推出现楼新盘清货,而且加快了新盘的转售及出租方案。可以看到,香港现楼新盘成交比率大大攀升。根据港媒的统计,截至8月28日,8月底现楼成交逼近1000宗,是7月的4倍多,占总体手成交比率较高达8成。

  在香港,新盘卖出一般来说会给买主提供各种折扣,有的是价钱折扣,有的是买方低息,还有的是提供分数等,不一而足。如果新盘开价钱贴近邻近区域内市场价,会对南区的二手楼消费市场造成较小的反弹。

  一些九龙的房地产提供者表示,受沙田区新盘推售抢客负面影响,元朗区二手市况十分淡金融时报静,令区外二手楼盘的业主自觉转淡。有忘了卖楼的投资人见态势不对,为了锁住收益,太阳游戏城连忙降价出售二手楼盘。

  除上述青河坊的减价个案外,在元朗另一个发展商“兆轩苑”,有业主原先叫价460万元,后在10月内连减4次价,最终以412万元,减幅逾10%“卸货”。在粉岭的中心,也有业主连忙减价卖楼。该发展商实用总面积330平方尺,业主原先叫价580万元,忽然通知中价减价40万元,以539.8万元出手。这个发展商原业主是在2014年以310万元购入,持货4年,溢价获利约230万元。

  不过业内对于空置税的负面影响仍在争论中。主要因素是香港和有所不同,空置的屋苑非常多,而且根据香港政府的方针,公司只要现址转售或是出租,便可以逃过空置税的拘束。

  香港政府6月初推出该政策时,香港的未售手发展商约9000套,7、8月底耗损近1200套,还剩余7800套大约,如果扣除业主的出租及自用的单位,潜在空置手的单位数目将较少。根据港媒披露,在将要来临的9月底,预定有8个新盘可望推售,总计6000套,也是近5年来最少的手的单位推售月。可想而知,当这6000套售罄时,空置税的负面影响将迅速会落幕。

  令楼价转弱的更最重要环境因素是来自利率的上升压力。就在8月底,香港有近13家金融机构相继宣布提升H按的开建利率至2.35%。

  H按是固定计息的抵押利率,指用1个月的香港外汇交易利率(HIBOR)加一个固定值,作为一月的抵押利率。为了防止车祸HIBOR暴涨,金融机构同时会设一个上上限——这个上上限一般来说用最折扣利率(目前为止广泛为5%)减一个相同值,这样,借款人的利率不会无上限仍然攀升。比如金融机构如果实施H+0.85%,上限为P-2.65%。在H取值那天的H利率如果是2.15%,则借款人原先利率应为3%(即2.15%+0.85%),但因为上限被限定为P-2.65%,若P为5%,则最低不可超过2.35%,因此一月的抵押利率应该按2.35%计算。

  以往香港的金融机构为争取业主利息,广泛把上限值控制在2.25%或下述,即采用P-2.75%的做法。但随着去年货币政策接连加息,香港的金融机构开始感觉到利率上升带来的压力。在8月底全企业步调一致的提升上限利率军事行动中,具体利率上限被提至2.35%。尽管值非常大,但对内释放的讯号已不言自明。

  考虑到货币政策在9月底极可能再度加息(福布斯预报显示9月加息机率超过98.5%),香港的金融界正讨论要提升最折扣利率(P利率)。中银香港(2388.FN)的管理层8月初在营业额大会表示,随着货币政策9月加息提上日程表,香港跟随加息的压力将会增加,今天距香港提升P利率的年份早已越来越近。

  一旦提升P利率,将会令H按的上限再度提升,给业主带来压力。根据市场预测,如果P值提升0.25%,购房者的入息门坎需要提高5%,才可通过压力试验,这会令潜在购房者的“乘车”可玩性提高,可能降低香港市民的兑愿意。公司听觉灵敏,早就预到加拿大加息将会令香港P利率上行,因此都争取赶在加息前推出新盘,偷偷地规避空置税。

  除了空置税和加息环境因素,今年以来全世界主要证券市场的经费流入,也对香港房地产造成深刻影响。

  从全世界来看,加拿大经济发展增长大大获得新超越。刚公布的第一季度国内金融时报生产总值增速修改为4.2%,显示加拿金融时报大经济发展增长依然强大。较好的基本面,为货币政策更进一步加息打下了根基。而美国国务院大幅度减税,也吸引国外中小企业更进一步将国外美元搬师回朝,回流至加拿大融资。受这些种种环境因素的负面影响,美元去年出现了强大的上扬态势。

  美元走强,一般来说会给新兴消费市场通货、债市、股价带来较小的反弹。伊朗卢比和智利卢比近来异常的暴跌,除了外部经济发展难题以外,与美元走强引发的“走资潮”也由来已久。在利润现象底下,一旦通货消费市场、股债消费市场出现根本性震荡,投资人都将会从已赚到较小回报的消费市场撤出。

  在香港,房地产也是外商盘踞的一个最重要资本类型,一旦有走资潮,也更容易引发房地产消费市场震荡。香港稍有一些年龄的房地产经理人,都能举出大量的个案,说明以后,一般来说会出现房地产启示。这是因为不少香港人买公司股票时喜欢借用滚轮,用孖展投资得来的钱来建仓。一旦交投向下时,就需要尽早补仓,否则公司股票会被强行斩仓,伤亡更相当严重。而补仓的经费,除了一个人存款以外,极可能就是转售房地产所获得的利润。

  交易日去年楼价并没有出现像样的变更,而股价早已出现疲态。金融时报虽然恒生指数仍未进入下一阶段,但从年底目前为止,早已下跌了近5.87%,从近3个月的恒生指数表现来看,升幅加深。如果现代智能仍然得逞,那么股价下行和租金上涨这种背驰不会停滞很久。

  从近代上看,方针环境因素和加息环境因素并不是推低香港房地产的一线,证券市场的震荡,常常才是房地产重挫的主要主因。

  以往两次金融风暴,给香港房地产带来的反弹都有所不同。在1997年的东南亚地区金融风暴中,香港恒生指数暴跌,房地产升幅损失惨重。在20金融时报07~2008年的国际金融地震中,升幅超过65%,房地产则下滑近20%。

  需要指出的是,今天的状况和前两次有所不同,这一次香港业主广泛杠杆率偏低,香港的金融业也更加务实,而且方针针对房地产有多项税拘束,如果租金暴跌,中央政府反而可能松绑税政策,令房地产消费市场更进一步常态化,也会对价钱形成支持。目前为止香港消费市场上或许还未有看淡香港房地产至暴跌的境地。当然,不排除证券市场出现根本性震荡,会逼迫房地产投资人停赛,引发较小的价格调整。